תמ"א 38 הוא קיצור של תכנית מתאר ארצית מס' 38 אותו יזמה המדינה לאור הצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, כלל המבנים שנבנו בישראל לפני 1980 לא חושבו בתקן ההנדסי 413 לצורך עמידות בפני רעידות אדמה, ומשכך בא הצורך לחזק מבנים אלו ע"י שיטות חיזוק שונות ובכך המבנים יהיו עמידים מפני רעידות אדמה, כדי לעודד ולתת תמריץ לבעלי הדירות וליזמים לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה, בין שלל התמריצים כדי שלא יצטרכו בעלי הדירות בעצמם לממן את עלויות החיזוק נתן המחוקק את האפשרות להוספת יח"ד על גג המבנה ובכך היזם של החיזוק יוכל לממן את עלויות הפרויקט מכיסו וללא עלות מצד הדיירים, כמו"כ ניתן תמריץ לבעלי הדירות לקבל באמצעות פרויקט החיזוק, תוספת של חדר ממ"ד ומרפסת שמש וכן תוספות בניה של עד 25 מ"ר לדירתם, כך שביצוע הפרויקט יעודד הן את בעלי הדירות והן את היזמים לבצע את החיזוק מפני רעידות אדמה ולקבל תוספות בניה במסגרת תמ"א 38, כמובן שלביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 צריך שהדבר יהיה כלכלי הן לבעלי הדירות והן ליזם הפרויקט אך בסופו של תהליך מטרת הפרויקט הינו חיזוק מפני רעידות אדמה למבנה הישן, עם תהליך הפרויקט לחיזוק נוצרה הזדמנות כוללת לחידוש סביבתי של הבניין כך שהפרויקט במסגרת החיזוק ותוספות הבניה יכלול שדרוג לכל מערכת התשתיות של הבניין והבניין יקבל חזות חדשה ומרשימה לעיר ובכך הפרויקט מסוגו הינו בעל התחדשות עירונית הגורם חידוש לבניין עצמו ולסביבה כולה, כדי לעודד תמריצים נוספים יזמה המדינה תיקונים נוספים לחוק התמ"א 38, כך שתוספות הבניה כיום מסתכמות בתוספת 2.5 קומות בגג המבנה ובחצי קומה נוספת בקומת העמודים, כדי שהפרויקט יהא ישים וכלכלי לטובת הצדדים.
כדי לממש פרויקט תמ"א 38 קבע המחוקק את הרוב הנדרש להסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות שבמבנה, כאשר לאחר אישור הפרויקט יוכלו בעלי הדירות שהסכימו לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על המקרקעין ולקבל את ההסכמה הכללית לביצוע הפרויקט, בין היתר נדרשת קביעת מהנדס כי הבניין אינו עמיד בפני רעידות אדמה ונדרש לחזקו באמצעות שיטת חיזוק שיציע המהנדס ויבדק ע"י הרשות המקומית, בכך ע"י קבלת הסכמה מבעלי הדירות וחברה יזמית המעוניינת לבצע את העבודות בתנאים המאושרים בחוק יוכל פרויקט התמ"א 38 להתבצע מתחילתו עד סופו. בעלי הדירות המעוניינים להתקשר עם חברה יזמית לביצוע פרויקט מסוג זה, נדרשים להתקשר עם עו"ד משפטי אשר יבחן את המצב המשפטי הקיים ואת זכויות בעלי הדירות בהסכם התמ"א 38, ובמפקח בניה מטעמם, ובכך יוכלו לבצע את הפרויקט בצורה הטובה ביותר ולהמשיך להתגורר בביתם תוך כדי ביצוע העבודות בצורה הטובה ביותר.
בתיקון 2 לחוק התמ"א 38, נתן המחוקק את האפשרות לביצוע תמ"א 38 לא רק בדרך של חיזוק המבנה הישן והוספת יח"ד ותוספות בניה אלא אף בדרך של הריסת המבנה הישן ובנייתו מחדש עם זכויות הבניה הכלולות במגרש, ומכאן בא השם המקוצר לפרויקטים מסוג הריסה ובניה מכח תמ"א 38/2, כדי לבצע פרויקט מסוג זה נדרשים זכויות בניה נרחבות במגרש כדי שיוכלו לממן את הריסת המבנה הישן ופינוי בעלי הדירות לדיור חילופי תוך בניית המבנה החדש ולכך פתרון זה אינו ישים לכל מבנה באופן כללי אלא לאחר בדיקה תכנונית מתאימה ע"י יעוץ תכנוני רשמי אשר יקבע כי זכויות הבניה שבפרויקט מתאימות לביצוע הריסה ובניה, כמו"כ נקבע כי נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38/2.
בבחינה של שני האפשרויות העומדות לקבוע פרויקט להתחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 אפשר למנות יתרונות וחסרונות לכאן או לכאן, כאשר בתמ"א 38/1 הדיירים ממשיכים להתגורר ביתם בכל משך תקופת העבודות שבבניין וסובלים מרעש ולכלוך בלתי פוסק, כמו"כ ישימות הפרויקט לשדרג ישן בחדש הינו בעל ישימות מורכבת ומקצועית הדורשת מיומנות רבה, אך מאידך רמת הסיכון לבעלי הדירות בפרויקט מסוג חיזוק הינו נמוך משמעותית שכן הם ממשיכים להתגורר בביתם, מאידך בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 בו מוסרים הדיירים את ביתם לחברה היזמית וחוזרים בגמר הפרויקט לדירה חדשה ומרווחת, תוך קבלת ערבויות ובטוחות בנקאיות להבטחת ביצוע הפרויקט, העדיפות הראשונית היא לביצוע פרויקט מסוג זה בהנחה וישימות הפרויקט מבחינה תכנונית ומבחינה כלכלית מתאימה לבעלי הדירות וליזם.